Impuestos derivados de la compra o venta de un inmueble. ¿Qué tengo que pagar?
Vender un inmueble puede parecer un trámite sencillo -especialmente, para aquellos que nunca lo han realizado-, pero en realidad va mucho más allá de recibir una cantidad de dinero a cambio de entregar una casa o un piso: se trata de un intercambio que va acompañado de ciertos gastos que no necesariamente siempre debe asumir el comprador.
Son muchas las personas que se preguntan qué gastos ocasiona la compraventa de una vivienda. Aunque, en general, la mayoría de ellos corren a cargo del comprador, existen otros de los que deberá encargarse el vendedor, como la plusvalía municipal y los gastos de levantamiento de cargas (en el caso de que existan). Si bien es posible pactar otro tipo de reparto entre las partes, esto no suele ser habitual.
En este artículo haremos un desglose de los gastos e impuestos derivados de la compraventa de un inmueble en el País Vasco.
¿De qué gastos se trata?
- Notaría: a cargo del comprador
- Impuestos: a cargo del comprador
- Registro de la propiedad: a cargo del comprador
- Plusvalía municipal: a cargo del vendedor
- Gastos de gestoría (en caso de solicitar hipoteca): a cargo del comprador
Gastos generales
Los gastos de notaría
El notario otorga la escritura pública de la compraventa para dotar a esta operación de fe pública extrajudicial y para garantizar su seguridad jurídica. El coste de los trámites que deben llevarse a cabo en la notaría es, en realidad, la parte más ínfima de los gastos totales que se derivan de la compraventa, ya que la principal inversión tendrá lugar cuando llegue la hora de pagar los impuestos y los gastos del registro.
En España, el importe de los gastos de notaría viene fijado por normativa desde 1989 y es el más bajo de Europa, únicamente por detrás de Portugal. Este montante oscila entre los 600 y los 875 euros y varía en función del número de copias que se expidan, la extensión de la escritura y, sobre todo, del precio del inmueble.
En definitiva, todos los notarios cobran una cantidad estándar por ofrecer este servicio, si bien algunos aplican algún descuento por cuenta propia.
Los gastos de notaría, salvo pacto en contra, los asume siempre el comprador.
Registro de la Propiedad
Son los aranceles que se derivan de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa que ha firmado el notario.
Igual que los honorarios notariales, estas tarifas vienen fijadas por ley y su cuantía depende directamente del precio del inmueble. En general, suelen oscilar entre 400 y 650 euros.
Este gasto lo asume también el comprador.
¿Qué impuestos tengo que pagar?
Existen dos clases de impuestos que deben afrontarse en el momento de la compraventa de una vivienda.
Por una parte, se encuentran los impuestos de una vivienda nueva de primera mano -es decir, aquellos que deben pagarse para adquirir viviendas que se entregan una vez construidas-, y por otra, los impuestos de una vivienda de segunda mano -que, como su propio nombre indica, son los que gravan la transmisión de la propiedad del inmueble-.
Impuestos por la compra de vivienda nueva
Las viviendas de obra nueva son aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.
El impuesto que grava este tipo de compraventas es el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y asciende al 10% en el caso de las viviendas de Protección Oficial del País Vasco de régimen general. Es decir, si se adquiere una vivienda de 100.000 euros, el comprador deberá pagarle al vendedor los 10.000€ que corresponden al IVA y este último ingresará esta suma en la Hacienda Foral.
Si se adquiere una V.P.O. de carácter social o de régimen especial, se aplicará un tipo reducido del 4%.
En el caso de adquirir un local, trastero o garaje de obra nueva, el IVA será del 21%, aunque solo en el caso de que se adquiera por separado.
Además, también será obligatorio pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en el País Vasco es del 0,5% para las anotaciones preventivas que se hagan en los registros públicos.
Impuestos por la compra de vivienda de segunda mano
En las compraventas de vivienda de segunda mano se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo varía de una Comunidad Autónoma a otra.
En Bizkaia, a la compraventa de viviendas que incluyan como máximo 2 plazas de garaje se le aplica un 4% y, en el caso de las compraventas de otro tipo de bienes inmuebles, como locales o pabellones, será del 7%.
Sin embargo, también existe un tipo reducido del 2,5%, siempre y cuando se cumplan tres requisitos:
- Que la vivienda sea domicilio habitual de quien la haya comprado. Por ello, en general, una vez realizada la compra de la vivienda, el comprador deberá ir a vivir a la misma en un plazo no superior a 12 meses y habitarla como mínimo durante 3 años consecutivos
- Que la superficie construida no sea superior a 120 m2. En el caso de las viviendas unifamiliares, la superficie del terreno no será superior a 300 m2.
- No haber aplicado el comprador con anterioridad la tasa reducida del 2,5% por otra o por la misma vivienda.
Los gastos derivados de los impuestos son asumidos siempre por el comprador.
Plusvalía municipal
También llamada Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal corre a cargo del vendedor, siempre y cuando se trate de una transmisión onerosa. En caso contrario -es decir, si fuese una transmisión a título gratuito- la asumiría el heredero o donatario.
Este impuesto grava el aumento de valor que ha tenido lugar sobre el inmueble a lo largo de los años de posesión por parte de su actual propietario y hasta el momento de la transmisión de la finca, que es justo cuando se genera el impuesto.
El cálculo se realiza sobre el valor catastral del suelo de la finca con un porcentaje fijado por el ayuntamiento de cada municipio. En el caso de una compraventa, el vendedor dispone de un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la transmisión para liquidarlo en el ayuntamiento que corresponda.
Este gasto lo asume el vendedor.
Gestoría
En el caso de que el comprador decida solicitar una hipoteca para adquirir el inmueble, deberá ser él quien asuma los gastos de gestoría.
Esta tarifa, a diferencia de los honorarios notariales, no está regulada por ley, por lo que su coste puede variar de una empresa a otra.