Derramas: ¿a quién le corresponden?

A menudo, cuando en una comunidad de propietarios oímos el concepto “derrama” solemos asustarnos, pues normalmente va ligado al pago de una cantidad monetaria que no contemplábamos en nuestro presupuesto. Pero no debemos preocuparnos antes de tiempo: en función de cuál sea el origen de esta derrama, puede que estemos, o no, obligados a pagarla.

A continuación, explicaremos qué es una derrama en una comunidad de propietarios, por qué se origina y quiénes están obligados a asumirla.

¿Qué es una derrama?

Toda comunidad de propietarios debe asumir anualmente una serie de gastos. El día a día del edificio exige el pago de ciertos gastos fijos u ordinarios. Se trata de gastos inherentes al edificio y consisten en los suministros comunitarios (como la luz y agua), los gastos de mantenimiento de la finca (limpieza, administrador, portería…), los impuestos o tributos y una póliza de seguro por daños que cubra los espacios comunitarios de la finca.

Estos desembolsos se contemplan en los Presupuestos Anuales de la comunidad (y, de hecho, se aprueban en la Junta Ordinaria) y se costean mediante cuotas mensuales que corren a cargo de todos los propietarios y que se establecen de forma proporcional respecto al coeficiente de participación que cada uno tiene asignado.

Sin embargo, del uso diario de la finca pueden surgir otro tipo de gastos (en este caso, extraordinarios)que no estaban previstos en el presupuesto anual –por ejemplo, la ampliación o la rehabilitación de las zonas comunes del inmueble– y que no pueden cubrirse con el fondo de reserva que debe existir obligatoriamente en la comunidad de propietarios. Dichos gastos se conocen como derramas.

Cuando hablamos de derramas, nos referimos a las cuotas extraordinarias que se recaudan para hacer frente a un determinado desembolso que no estaba previsto en los gastos ordinarios de la comunidad.

Se trata, pues, de un pago de carácter ineludible que está dirigido a la reparación, la conservación o el mantenimiento de los bienes gestionados por la comunidad de propietarios. Dicho gasto debe ser puntual, imprevisto y completamente ajeno al presupuesto ordinario.

¿Por qué se origina una derrama?

Estos desembolsos surgen de la necesidad de afrontar gastos de tipología muy diversa. Las derramas más frecuentes son las siguientes:

• Aquellas cuyo fin es llevar a cabo obras de rehabilitación en la finca o la renovación de determinada maquinaria (como podría ser el ascensor). A menudo, estas obras de mantenimiento o reformas son exigidas por las Administraciones municipales o autonómicas.

• Las que tienen la misión de asumir los gastos judiciales de reclamación a uno o varios vecinos por haber incurrido en incumplimiento de alguna obligación.

• Aquellas cuya finalidad es indemnizar a algún propietario afectado como consecuencia de un perjuicio acometido por la comunidad.

¿A quién le corresponde pagar una derrama?

La Ley de la Propiedad Horizontal establece que: “las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

Sin embargo, este texto legal no se pronuncia más al respecto. De ello debemos asumir que los propietarios que forman parte de una comunidad están obligados por la ley al cumplimiento de una serie de obligaciones, dispuestas en el artículo 9 de la LPH, entre las que destaca la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.

En caso de compraventa, ¿quién paga la derrama, comprador o vendedor?

El artículo 17.11 de la LPH establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras, por lo que todo dependerá de quién sea el propietario en el momento en que se exija el pago.

¿Es posible negarse a pagar una derrama?

Existe la posibilidad de negarse a pagar la derrama de la comunidad. Sin embargo, esta opción depende directamente del motivo que haya dado origen a la derrama de la comunidad de propietarios.

En este caso, podemos encontrarnos frente a los siguientes supuestos:

1. Si la derrama tiene como objetivo realizar obras de mantenimiento para garantizar la seguridad y la habitabilidad del inmueble, su pago será de obligado cumplimiento para todos los vecinos que tengan carácter de propietarios en el inmueble, por lo que ninguno de ellos podrá negarse a pagarla.

• En el caso de que el gasto extraordinario de la comunidad nazca de realizar innovaciones, mejoras o afrontar nuevas instalaciones que NO son necesarias para la conservación, seguridad o habitabilidad del inmueble y el importe exceda de 3 mensualidades corrientes de gastos comunes, no podrá repercutirse el pago a los vecinos que muestren su negativa al respecto y hayan votado en contra de dicha derrama, incluso cuando no pueda privárseles de la mejora o servicio establecido.

• En el supuesto de que la derrama tenga como objetivo la eliminación de barreras arquitectónicas (instalación de ascensores, rampas…) y su coste no supere las 12 mensualidades corrientes de gastos comunes (tras descontar las ayudas o subvenciones públicas recibidas), todos los propietarios estarán obligados a pagarla.

¿Cómo se establece el importe a pagar en la derrama?

En la junta extraordinaria de vecinos, se comunica a los propietarios cuáles son las obras que se deben llevar a cabo, el importe total del gasto y se pacta cómo se va a cubrir. Este pago puede efectuarse con el fondo de reserva con el que podría contar la comunidad o a través de la aprobación de la derrama. En este caso, se establece una modificación de la cuota mensual de cada propietario, con el correspondiente aumento.

En el caso de que el dinero recaudado sea superior al de la derrama, se podrá optar por devolver la parte proporcional a cada propietario, o por el contrario, conservar ese montante en la comunidad para hacer frente a posibles futuros gastos.

El pago de la derrama se basa en coeficientes. Para calcular cuánto debe pagar un propietario en una derrama, bastará con atender al coeficiente de propiedad que aparece en las escrituras de cada piso o local y repartir de forma proporcional el gasto entre todos los propietarios.