Plusvalía Municipal. Situación actual. (Bilbao y Bizkaia)

¿Estás pensando en comprar una vivienda como inversión, es decir, con la intención de venderla cuando haya pasado un tiempo y, así, obtener un beneficio económico?

En la vida, pocas cosas son tan ciertas como que casi siempre vendemos los inmuebles a un precio superior al que pagamos por ellos y que, en estos casos, nunca nos libramos de enfrentarnos al concepto de “plusvalía municipal” (o, al menos, hasta el año 2021).

En los últimos meses, este concepto jurídico ha sido sometido a una serie de cambios muy favorables que a todos nos conviene conocer.

En este artículo te contamos qué es la plusvalía municipal y cuál es el sistema que se aplica en España y, concretamente, en Euskadi desde noviembre de 2021.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La Plusvalía Municipal es un impuesto directo que se aplica sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en que se transmite su propiedad, ya sea en forma de compraventa como de donación. Este impuesto es conocido con las siglas IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

El incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, además, se produce siempre por causas ajenas al propietario. En general, se explica porque, con el paso del tiempo, el espacio donde se ubica el inmueble se ha revalorizado y su precio actual es superior al que tenía al momento de comprarlo.

Es importante mencionar que la plusvalía grava el valor catastral del suelo, no el del inmueble.

¿Quién recauda la plusvalía?

La plusvalía es un impuesto de carácter local, por lo que el Ayuntamiento del municipio en que el inmueble se ubique tiene la potestad tanto de establecerlo como de recaudarlo. No obstante, se trata de un impuesto potestativo: un Ayuntamiento puede decidir no imponerlo, en función de sus necesidades o en función de cómo se hallen las arcas municipales. En algunos casos, los Ayuntamientos delegan la gestión de este impuesto a algún ente supramunicipal.

¿Quién debe pagar la plusvalía?

En el caso de que se trate de una donación o de una sucesión mortis causa, es el donatario o heredero quien debe pagar la plusvalía al ayuntamiento donde se ubique el inmueble.

No obstante, si se trata de una compraventa (que suele ser lo más habitual), deberá pagarla el vendedor del terreno de naturaleza urbana o de la vivienda.

¿Cómo se calculaba la plusvalía antes de noviembre de 2021?

Para calcular la cuota que se debe pagar en concepto de plusvalía municipal, se aplica el impuesto municipal (cuyo importe se establece de forma distinta en cada ayuntamiento, pero en ningún caso puede superar al 30% al valor del incremento del terreno) a la base imponible.

No obstante, el Consejo de Ministros aprobó en noviembre de 2021 un Real Decreto-Ley con el objeto de reformar los artículos que declaró inconstitucionales en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Al parecer, el método de cálculo de la base imponible conducía a un resultado que se alejaba “notablemente” de los valores reales de los inmuebles en el mercado inmobiliario y, para solventar esta inconstitucionalidad, se establecieron diversos cambios sobre dicha ley.

Reforma a nivel estatal

La nueva ley ha cambiado la forma en que se calcula la base imponible. Ahora, el contribuyente puede elegir entre dos opciones:

1. La plusvalía real, que se calcula en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
2. Un sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario.

Esta segunda opción permite tributar en función de la plusvalía real que se obtendría en el momento de la transmisión del inmueble.

De este modo, si el contribuyente puede demostrar que la plusvalía real es inferior a la que obtendría utilizando el método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

Sistema objetivo

La base imponible del impuesto se obtendrá al multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos.

Estos coeficientes NO podrán exceder de los que indicamos a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:

Periodo de generación	Coeficiente	Periodo de generación	Coeficiente
Inferior a 1 año	0,14	11 años	0,08
1 año	0,13	12 años	0,08
2 años	0,15	13 años	0,08
3 años	0,16	14 años	0,1
4 años	0,17	15 años	0,12
5 años	0,17	16 años	0,16
6 años	0,16	17 años	0,2
7 años	0,12	18 años	0,26
8 años	0,1	19 años	0,36
9 años	0,09	Igual o superior a 20 años	0,45

Todos estos coeficientes se actualizarán de forma anual mediante Ley en función de la evolución del mercado inmobiliario.

Además, los Ayuntamientos pueden corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Gracias a esto, el tributo se adapta a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

También se introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en que se demuestre, a instancia del obligado tributario, que no se ha obtenido un incremento de valor.

Adaptación de la reforma en Bizkaia

El Decreto Foral Normativo 7/2021ha modificado la Norma Foral 8/1989, de 30 de junio, del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que, hasta noviembre de 2021, regulaba la determinación de la base imponible del IIVTNU de una forma muy parecida a cómo lo hacía la normativa estatal declarada inconstitucional.

Por razones de seguridad jurídica y de forma urgente, las instituciones representadas en el Órgano de Coordinación Tributaria de Euskadi (OCTE) consideraron procedente adaptar lo manifestado por el Tribunal Constitucional en su sentencia a la normativa foral vigente.

Desde 2017, y tras otra sentencia del Tribunal Constitucional, en Euskadi no se someten a tributación las situaciones en las que no exista un incremento de valor de los terrenos, pero recientemente se ha establecido un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en que se constate, a instancia del interesado, que no se ha producido dicho incremento de valor.

Además, se armoniza la Norma Foral 8/1989 con la legislación estatal y se modifica la determinación de la base imponible con la misión de que se aproxime a la realidad del mercado inmobiliario. De igual modo, se reconoce la posibilidad de que los ayuntamientos corrijan a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.

Igual que en el resto de España, se establecen unos coeficientes máximos, determinados en función del número de años transcurridos desde la adquisición del terreno. Estos coeficientes serán actualizados anualmente.

Las normas forales se han adaptado así a lo establecido por la sentencia del Tribunal Constitucional:

• En Bizkaia, el método objetivo de determinación de la base imponible no será el único método admitido.
• Se permitirán las estimaciones directas del incremento de valor en los casos en que el contribuyente así lo solicite.