Plusvalía fiscal: ¿qué es y cómo calcularla?

Un concepto que siempre se baraja a la hora de llevar a cabo la compraventa de una vivienda es el de plusvalía. Ya sea por la inflación, porque hayamos ejecutado algunas reformas en ella o por otros factores, es muy probable que, con el paso de los años, nuestra vivienda haya aumentado de valor. En el caso de que tengamos pensado transmitírsela a alguien, ya sea mediante una donación o una compraventa, deberemos pagar ciertos impuestos.

Antes de adentrarnos de lleno en el asunto, debemos tener claro que existen dos impuestos distintos: la plusvalía municipal y la plusvalía fiscal. Mientras que del primero ya hablamos, en este espacio ahondaremos más acerca de la plusvalía fiscal y su naturaleza.

También te contaremos cómo calcularla para que puedas saber de antemano cuánto deberás pagar en tu próxima Declaración de la Renta por las ganancias que obtengas en la compraventa de tu inmueble.

¿Qué es la plusvalía fiscal?

Además de la plusvalía municipal, el vendedor también deberá tributar en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) por los beneficios obtenidos con la venta del inmueble.

La plusvalía fiscal no es más que la ganancia obtenida después de la venta de un inmueble, teniendo en cuenta el precio al que se adquirió, descontando el importe pagado por la plusvalía municipal.

Para calcularla, es tan sencillo como restar al valor de transmisión el valor de la adquisición. No obstante, esta fórmula no es tan simple una vez es llevada a la práctica, pues existen multitud de gastos, tributos y amortizaciones que deben tenerse en cuenta a la hora de calcularla.

¿Cómo calcular la plusvalía fiscal?

Antes de adentrarse en los cálculos, es preciso asegurarse de que realmente se ha obtenido una ganancia patrimonial tras la venta del inmueble.

1. Calcular el valor de transmisión

El primer paso que debemos llevar a cabo para calcular la Plusvalía Fiscal por la venta de una vivienda es calcular el valor de transmisión (o enajenación).

Para ello, debemos restar al precio reflejado en la escritura pública los gastos y tributos asociados a la transacción. Cuanto más reduzcamos el valor de transmisión, menos ganancia patrimonial deberemos declarar y, en consecuencia, el importe que deberemos abonar en concepto de plusvalía fiscal será menor.

Valor de venta escriturado: Este concepto hace referencia al valor real por el cual estamos vendiendo nuestro inmueble. Es el precio reflejado en la escritura pública o en el documento privado de compraventa. Si se trata de un bien heredado o donado, habrá que acudir al valor a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Gastos y tributos: Se trata de los gastos inherentes a la venta, como el pago de la plusvalía municipal[3] , la comisión y/o los honorarios de la inmobiliaria, la cancelación de la hipoteca del inmueble enajenado, etc.

2. Calcular el valor de adquisición actualizado

Una vez calculado el valor de transmisión, necesitamos saber cuál es el valor de adquisición de la vivienda, es decir, el valor por el cual adquirimos el inmueble.

El valor de adquisición es el resultado de sumar al precio que figura en la escritura todos los gastos inherentes a la compra, es decir, las inversiones, mejoras, gastos y tributos que acompañaron la compra de nuestra vivienda, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados, IVA, los gastos de notaría, Registro de la Propiedad o inmobiliaria.

A continuación, deberemos multiplicar este importe por el coeficiente de actualización correspondiente al año de la venta y después sumarlo a la cuantía (también actualizada) que hayamos invertido en la mejora del inmueble.

En este caso, la regla anterior se aplica a la inversa: cuanto mayor sea el valor de adquisición, la ganancia patrimonial que deberemos declarar será menor y, por lo tanto, menor será el importe que deberemos desembolsar por la plusvalía fiscal.

¿A qué hacen referencia todos estos conceptos?

Valor de compra escriturado: Se trata simplemente del importe que pagamos por nuestra vivienda cuando la adquirimos.
Inversiones y mejoras: Al valor de compra escriturado es conveniente sumarle el dinero invertido en aquellas mejoras o reformas que hayamos realizado para aumentar la vida útil de nuestra vivienda, como por ejemplo la instalación de ascensor, la construcción de una piscina, las mejoras en la eficiencia ecológica, la instalación de un sistema de climatización…
Gastos y tributos: Este concepto hace referencia a todos los desembolsos que tuvimos que llevar a cabo en el proceso de compra, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el IVA, los gastos de gestoría y de notaría, los honorarios de la inmobiliaria…
Amortizaciones: Si la vivienda ha estado arrendada, también es preciso que restemos del valor de compra escriturado todas las amortizaciones fiscalmente deducibles que correspondan al periodo de arrendamiento.

3. Calcular la ganancia y aplicar el tipo impositivo

Los pasos finales son muy sencillos: se trata de aplicar el tipo de IRPF que corresponda a nuestro tramo de beneficio al valor que obtengamos tras restar al valor de transmisión el valor de adquisición.

Las ganancias patrimoniales tributan en la base imponible del ahorro y en cada tramo se aplica una tributación de forma progresiva.

De este modo, a cada cantidad obtenida le corresponden los siguientes porcentajes:

En las ganancias patrimoniales de hasta 6.000 euros: se aplica un IRPF del 19%.
Entre los 6.000,01 y los 50.000 euros, el impuesto sube al 21%.
Desde los de 50.000,01 euros hasta 200.000 euros, se tributará al 23%.
Si las ganancias son superiores a 200.000,01 euros, el porcentaje aumenta al 26%.

Plusvalía fiscal en Bizkaia

En Bizkaia los tipos impositivos se establecen de forma distinta a las provincias donde rige el sistema fiscal común:

A los primeros 2.500 euros les corresponde un 20%.
Entre los 2.500 y hasta 10.000, se aplica un 21%.
La tributación de las ganancias entre los 10.000,01 y los 15.000 será del 22%.
Desde los 15.000,01 y hasta los 30.000, el tipo aplicable será del 23%.
Por las ganancias por encima de los 30.000,01 se abonará un 25%.